GRAND DEBAT NATIONAL : 24 propositions pour libérer le logement social.
40 Md€ (milliards d’euros)
par an sont « engloutis »
par la politique publique du logement, financés en partie de l’épargne des
Français en canalisant subventions et
prêts sur fonds du livret A.
Entre 1985 et 2011, on observe une augmentation de 53% du parc social. Les logements sociaux qui représentent 17% du parc de logements, plus de deux fois la moyenne au sein de l’Union européenne (8,6%).
Pour gérer les 4,7 millions de logements sociaux, la France compte 500 organismes HLM (dont 143 en Ile-de-France). Trop nombreux, bénéficiant d’avantages trop importants (baisse de la TVA, salaires disproportionnés, etc.), ils représentent un coût majeur pour l’Etat.
Objectif et Proposition(s) « Changer de modèle »
Entre 1985 et 2011, on observe une augmentation de 53% du parc social. Les logements sociaux qui représentent 17% du parc de logements, plus de deux fois la moyenne au sein de l’Union européenne (8,6%).
Pour gérer les 4,7 millions de logements sociaux, la France compte 500 organismes HLM (dont 143 en Ile-de-France). Trop nombreux, bénéficiant d’avantages trop importants (baisse de la TVA, salaires disproportionnés, etc.), ils représentent un coût majeur pour l’Etat.
Objectif et Proposition(s) « Changer de modèle »
1.
Ramener
le parc de logements sociaux progressivement dans la moyenne européenne, soit
10 % du parc, en incitant les organismes à vendre les logements à l’issue
du remboursement des prêts.
2. Obliger, dans les zones tendues, les villes qui comptent plus de 30 % de logements sociaux à les céder progressivement aux occupants ou à des bailleurs privés.
3. Fusionner les offices et les sociétés HLM pour obtenir une baisse significative des coûts de gestion.
4. Abaisser le plafond du livret A et réorienter l’épargne réglementée vers des financements en direction des entreprises.
2. Obliger, dans les zones tendues, les villes qui comptent plus de 30 % de logements sociaux à les céder progressivement aux occupants ou à des bailleurs privés.
3. Fusionner les offices et les sociétés HLM pour obtenir une baisse significative des coûts de gestion.
4. Abaisser le plafond du livret A et réorienter l’épargne réglementée vers des financements en direction des entreprises.
Les
aberrations de la politique du logement (1) : les aides publiques
Les aides publiques en direction des bailleurs sociaux représentent 9 Md€, auxquels s’ajoutent 7 Md€ d’aides personnelles que perçoivent directement les bailleurs
sociaux.
Une étude de l’INSEE (novembre 2014) a montré que les aides publiques au logement accordées aux bailleurs publics sont 6 fois plus importantes que les aides accordées aux bailleurs privés. Pourtant le parc privé offre encore trois fois plus de logements neufs chaque année que le parc public.
En zone urbaine, où la crise du logement se concentre le plus, la puissance publique ayant été incapable de trancher entre loger les plus pauvres et « faire de la mixité sociale », les locataires les plus pauvres (premier décile de revenus) sont majoritairement logés dans le parc privé tandis que 25% des occupants de logements sociaux appartiennent aux cinq derniers déciles de revenus.
Objectif et Proposition(s) « Changer de modèle »
Une étude de l’INSEE (novembre 2014) a montré que les aides publiques au logement accordées aux bailleurs publics sont 6 fois plus importantes que les aides accordées aux bailleurs privés. Pourtant le parc privé offre encore trois fois plus de logements neufs chaque année que le parc public.
En zone urbaine, où la crise du logement se concentre le plus, la puissance publique ayant été incapable de trancher entre loger les plus pauvres et « faire de la mixité sociale », les locataires les plus pauvres (premier décile de revenus) sont majoritairement logés dans le parc privé tandis que 25% des occupants de logements sociaux appartiennent aux cinq derniers déciles de revenus.
Objectif et Proposition(s) « Changer de modèle »
1.
Redéfinir
la mission d’intérêt général des organismes HLM comme étant le logement social
des personnes les plus défavorisées.
2. Cesser la construction de logements sociaux dans les zones détendues et les revendre à leurs occupants ou à des bailleurs privés.
2. Cesser la construction de logements sociaux dans les zones détendues et les revendre à leurs occupants ou à des bailleurs privés.
Les
aberrations de la politique du logement (2) : les aides personnelles
Cause(s) : Les aides personnelles au logement sont avant tout des aides sociales : leur montant (17 milliards d’euros) est supérieur aux allocations familiales (12,5 milliards) ou encore au RSA socle (7,8 milliards).
Conséquence(s) : La hausse des aides au logement incite les propriétaires à augmenter leurs loyers. Ces-derniers étant les bénéficiaires des APL, ils disposent d’informations leur permettant d’adapter le montant des loyers aux sommes auxquelles peuvent prétendre leurs locataires.
Objectif et Proposition(s) « Rationaliser les interventions de l’Etat »
Cause(s) : Les aides personnelles au logement sont avant tout des aides sociales : leur montant (17 milliards d’euros) est supérieur aux allocations familiales (12,5 milliards) ou encore au RSA socle (7,8 milliards).
Conséquence(s) : La hausse des aides au logement incite les propriétaires à augmenter leurs loyers. Ces-derniers étant les bénéficiaires des APL, ils disposent d’informations leur permettant d’adapter le montant des loyers aux sommes auxquelles peuvent prétendre leurs locataires.
Objectif et Proposition(s) « Rationaliser les interventions de l’Etat »
1.
Concentrer
les moyens publics au logement sur l’aide à la personne.
2. Supprimer le bénéfice des aides personnelles au logement pour les étudiants non-boursiers.
3. Simplifier et stabiliser les aides apportées aux ménages en matière de rénovation énergétique des bâtiment.
2. Supprimer le bénéfice des aides personnelles au logement pour les étudiants non-boursiers.
3. Simplifier et stabiliser les aides apportées aux ménages en matière de rénovation énergétique des bâtiment.
Une répartition géographique inadéquate
Cause(s) : Alors que les logements sociaux sont déjà mal répartis, l’article 55 de la loi SRU impose aux communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) de construire 25% de logements sociaux, alors que les besoins n’étant pas les mêmes selon les régions. De fait, 60% des logements sociaux franciliens se situent dans 90 communes quand la région en compte 1300.
Conséquence(s) : La France est marquée par un déséquilibre majeur entre l’offre et la demande de logements, générant une forte augmentation des prix qui impacte directement le pouvoir d’achat des Français.
Objectif et Proposition(s) « Repenser une gouvernance défaillante pour fluidifier l’offre de logements »
1.
Abroger
l’article 55 de la loi SRU imposant aux communes un quota de logements publics.
2. Transférer la délivrance des permis de construire aux intercommunalités et systématiser les PLUi
3. Rationaliser les outils d’aménagement dépendant des territoires ou de l’Etat afin d’augmenter rapidement l’offre foncière et faciliter la constructibilité des terrains notamment face aux réglementations agricoles.
2. Transférer la délivrance des permis de construire aux intercommunalités et systématiser les PLUi
3. Rationaliser les outils d’aménagement dépendant des territoires ou de l’Etat afin d’augmenter rapidement l’offre foncière et faciliter la constructibilité des terrains notamment face aux réglementations agricoles.
Une fiscalité
exorbitante
Cause(s) : Sur les 30 dernières années, les bailleurs privés ont été peu à peu dégoûtés à cause d’une fiscalité exorbitante passée de 37 milliards d’euros en 2000 à 63 milliards en 2013. Les propriétaires ne veulent plus subir les tracas des locations pour des revenus en berne et en grande partie captés par un impôt de plus en plus lourd. La rentabilité de l’investissement est menacée notamment par la fiscalité sur les plus-values.
Conséquence(s) : La location dans le parc privé est devenue un vrai défi. Les files d’attente pour accéder au parc social s’allongent et de nombreux ménages éprouvent de plus en plus de difficulté pour s’installer dans le parc locatif privé ou pour accéder à la propriété.
Objectif et Proposition(s) « Réformer la fiscalité pour faciliter les mobilités résidentielles »
Cause(s) : Sur les 30 dernières années, les bailleurs privés ont été peu à peu dégoûtés à cause d’une fiscalité exorbitante passée de 37 milliards d’euros en 2000 à 63 milliards en 2013. Les propriétaires ne veulent plus subir les tracas des locations pour des revenus en berne et en grande partie captés par un impôt de plus en plus lourd. La rentabilité de l’investissement est menacée notamment par la fiscalité sur les plus-values.
Conséquence(s) : La location dans le parc privé est devenue un vrai défi. Les files d’attente pour accéder au parc social s’allongent et de nombreux ménages éprouvent de plus en plus de difficulté pour s’installer dans le parc locatif privé ou pour accéder à la propriété.
Objectif et Proposition(s) « Réformer la fiscalité pour faciliter les mobilités résidentielles »
1.
Baisser
la fiscalité sur les revenus locatifs.
2. Créer des taux marginaux progressifs de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), et ramener à 8 ans le délai d’exonération des plus-values immobilières.
3. Rapprocher la fiscalité des bailleurs institutionnels et individuels afin d’encourager le retour des investisseurs notamment sur le créneau du logement intermédiaire.
2. Créer des taux marginaux progressifs de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), et ramener à 8 ans le délai d’exonération des plus-values immobilières.
3. Rapprocher la fiscalité des bailleurs institutionnels et individuels afin d’encourager le retour des investisseurs notamment sur le créneau du logement intermédiaire.
Une faible mobilité résidentielle
Cause(s) : Les prix artificiels des logements sociaux réduisent les repères du marché (conséquence de l’apport massif d’argent public) et nuisent à la mobilité de ceux qui ne veulent pas abandonner leurs privilèges ni refaire la queue pour les obtenir ailleurs. La faible mobilité résidentielle a des conséquences délétères pour le développement économique et l’emploi.
Conséquence(s) : Dans une étude réalisée par le Credoc (à la demande du Medef, juillet 2011), il ressort que 500.000 chômeurs inscrits à Pôle Emploi (soit 11 %) ont renoncé à un poste, entre 2006 et 2011, pour ne pas avoir à supporter des dépenses de logement plus importantes. Une autre enquête du Crédoc, réalisée en 2012 auprès d’un échantillon d’entreprises, faisait état d’un établissement sur quatre signalant que les problèmes de logement des salariés compliquent le recrutement. Un établissement sur cinq évoquait des freins à la mobilité interne. Il appert qu’emploi et logement sont intimement liés.
Objectif et Proposition(s) « Fluidifier les parcours entre le parc locatif social et le parc privé
1. Renforcer le dispositif des suppléments de loyers (SLS) afin de
rendre les loyers plus progressifs et de mieux suivre l’évolution des revenus
du ménage, en l’appliquant dès le premier euro de dépassement des plafonds de
ressources.
2. Généraliser la limitation de la durée des baux à 6 ans renouvelables après réexamen du dossier du locataire, sous condition de ressources et en prenant en compte les évolutions de patrimoine.
3. Développer la publication en ligne des offres de logements sociaux disponibles pour permettre aux candidats d’effectuer directement la recherche d’un logement social et la mise en relation avec le bailleur.
2. Généraliser la limitation de la durée des baux à 6 ans renouvelables après réexamen du dossier du locataire, sous condition de ressources et en prenant en compte les évolutions de patrimoine.
3. Développer la publication en ligne des offres de logements sociaux disponibles pour permettre aux candidats d’effectuer directement la recherche d’un logement social et la mise en relation avec le bailleur.
Un parc locatif privé en diminution (1) : LA PROTECTION DU LOCATAIRE
Cause(s) : Les lois SRU, Alur, Egalité et Citoyenneté, ELAN réduisent, voire confisquent, le patrimoine personnel et familial, et créent une instabilité juridique qui perturbent les propriétaires ou ceux qui voudraient le devenir (encadrement des loyers, procédures d’expulsion…). Le droit de propriété entre de plus en plus en conflit avec le droit au logement.
Conséquence(s) : A force de vouloir protéger les locataires, il est devenu de plus en plus difficile de trouver une location.
Objectif et Proposition(s) : Assouplir puis stabiliser la réglementation sur le marché locatif
1.
Supprimer
l’encadrement des loyers issu de la loi Alur
2. Créer un droit unilatéral du bailleur de résilier au terme du bail (sauf quelques cas de protection individuelle : handicapés, plus de 80 ans) et un droit réciproque à indemnisation au profit du locataire (barème croissant avec l’ancienneté).
3. Rétablir la liberté contractuelle dans l’établissement des baux, et faciliter les procédures de rupture du bail en cas de défaut du locataire et d’expulsion de celui-ci en renforçant les pouvoirs des commissions départementales de conciliation ; et en dernier recours, rendre plus effectives les procédures d’expulsion.
4. Subordonner le droit au maintien dans les lieux des locataires HLM au strict respect de conditions de ressources (durcir l’article L.442-3-3 du code de la construction et de l’habitation).
2. Créer un droit unilatéral du bailleur de résilier au terme du bail (sauf quelques cas de protection individuelle : handicapés, plus de 80 ans) et un droit réciproque à indemnisation au profit du locataire (barème croissant avec l’ancienneté).
3. Rétablir la liberté contractuelle dans l’établissement des baux, et faciliter les procédures de rupture du bail en cas de défaut du locataire et d’expulsion de celui-ci en renforçant les pouvoirs des commissions départementales de conciliation ; et en dernier recours, rendre plus effectives les procédures d’expulsion.
4. Subordonner le droit au maintien dans les lieux des locataires HLM au strict respect de conditions de ressources (durcir l’article L.442-3-3 du code de la construction et de l’habitation).
Un parc locatif
privé en diminution (2) : normes & CONTRAINTES
Cause(s) : L’excès de normes et de contraintes nuit finalement autant sinon plus à ceux qu’elles veulent protéger. Les investisseurs dans l'immobilier locatif recherchent aussi " la sécurité de la pierre ". L’émergence de nouvelles normes de construction (transition écologique) entraîne une hausse des coûts de construction. L’investisseur ne peut s'accommoder d'une rentabilité nulle voire négative ?
Conséquence(s) : Les propriétaires font de moins en moins de travaux d’entretien et de rénovation entre deux baux et les appartements se dégradent. En 2017, seuls 14,2% des biens reloués ont bénéficié de travaux conséquents, soit le taux le plus bas depuis 20 ans. Les programmes dans l’immobilier locatif sont de moins en moins nombreux, le coût de fabrication étant trop élevé pour assurer la rentabilité de l’investissement.
Objectif et Proposition(s) : Rechercher des réductions de coût de construction par une simplification normative
Cause(s) : L’excès de normes et de contraintes nuit finalement autant sinon plus à ceux qu’elles veulent protéger. Les investisseurs dans l'immobilier locatif recherchent aussi " la sécurité de la pierre ". L’émergence de nouvelles normes de construction (transition écologique) entraîne une hausse des coûts de construction. L’investisseur ne peut s'accommoder d'une rentabilité nulle voire négative ?
Conséquence(s) : Les propriétaires font de moins en moins de travaux d’entretien et de rénovation entre deux baux et les appartements se dégradent. En 2017, seuls 14,2% des biens reloués ont bénéficié de travaux conséquents, soit le taux le plus bas depuis 20 ans. Les programmes dans l’immobilier locatif sont de moins en moins nombreux, le coût de fabrication étant trop élevé pour assurer la rentabilité de l’investissement.
Objectif et Proposition(s) : Rechercher des réductions de coût de construction par une simplification normative
1.
Mettre
un moratoire à l’amélioration des normes et permettre aux constructeurs de
mieux maîtriser les réglementations, nouvelles techniques et nouveaux produits
dans la production de logements neufs.
2. Déclasser massivement les dispositions législatives du code de la construction et de l’habitation qui relèvent en réalité du domaine réglementaire, pour pouvoir modifier de nombreuses normes sans avoir à passer par le Parlement.
2. Déclasser massivement les dispositions législatives du code de la construction et de l’habitation qui relèvent en réalité du domaine réglementaire, pour pouvoir modifier de nombreuses normes sans avoir à passer par le Parlement.
CONCLUSION
La construction de logements sociaux est une fuite en avant : il en faut toujours plus, le tout ayant pour contexte la difficulté croissante pour les jeunes d’assumer le coût d’une location ou d’accéder à la propriété (sondage Orpi/OpinionWay de juillet 2016). Il est temps de poser la question de la réforme du logement social par la simplification des structures, l’assouplissement des financements, la baisse des coûts de gestion.
La construction de logements sociaux est une fuite en avant : il en faut toujours plus, le tout ayant pour contexte la difficulté croissante pour les jeunes d’assumer le coût d’une location ou d’accéder à la propriété (sondage Orpi/OpinionWay de juillet 2016). Il est temps de poser la question de la réforme du logement social par la simplification des structures, l’assouplissement des financements, la baisse des coûts de gestion.
1IFRAP – 2IREF – 3FONDAPOL – 4INSTITUT MONTAIGNE - Vidéo CERCLE FREDERIC BASTIA
