La France préfère les bidonvilles aux logements consommant trop d’énergie - Par Jean-Philippe Delsol
Tandis que la France découvre que des milliers de personnes vivent encore dans des bidonvilles à Mayotte et que la construction de logements s’écroule, le législateur et le gouvernement français interdisent 1 600 000 logements à la location. Où est la logique ?
Une chute catastrophique de la construction de logements
De décembre 2023 à novembre 2024, 330 900 logements ont été autorisés à la construction, soit 44 900 de moins que lors des douze mois précédents (- 11,9 %) et 28 % de moins qu’au cours des 12 mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020). En novembre 2024, 20 900 logements auraient été mis en chantier, soit un niveau inférieur de 35 % à sa moyenne des 12 mois précédant la crise du Covid et jamais observé si bas depuis des décennies.
La hausse des taux d’intérêt, la crise de confiance générale, la baisse de la démographie, l’augmentation vertigineuse des impôts fonciers, les coûts de chauffage et la hausse des prix des logements ont ensemble contribué à ce marasme. En 2023, le prix de vente moyen d’une maison individuelle neuve – hors lotissement – s’est élevé à 216 000 €, contre 174 600 € en 2020. Cette hausse est elle-même due pour une part à la hausse significative des prix du foncier et des matériaux, mais aussi à la multiplication des contraintes réglementaires et notamment des normes énergétiques et climatiques. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la réglementation environnementale ne cesse d’être toujours plus sévère pour la construction de logements : de nouveaux seuils carbone entrent en vigueur au 1er janvier 2025 et seront rendus plus exigeants en 2028 et 2031.
Le prétexte climatique tue le logement
La loi « Climat et Résilience » a été élaborée dans la fièvre idéologique des comités populaires, à partir des conclusions des 150 membres de la Convention citoyenne pour le climat. Adoptée le 20 juillet 2021, elle est censée réduire le réchauffement climatique. Ce qui est sûr c’est que d’ores et déjà elle réduit le nombre de logements locatifs. Cette loi a classé de A à G les logements en 7 catégories de performance énergétique dont les deux plus dégradées sont notées F et G :
- DPE F : pour les logements ayant une consommation d’énergie primaire égale ou inférieure à 420 kWh/m²/an.
- DPE G : pour les logements les plus énergivores et polluants, ayant une consommation d’énergie primaire supérieure à 420 kWh/m²/an. Les logements dépassant 450 kWh/m²/an sont classés G+.
Depuis le 1er janvier 2023, les logements G+ à usage de résidence principale sont interdits à la location en France métropolitaine. Ils représentaient 473 000 logements au 1er janvier 2024 sur les 1 752 323 résidences principales classées G.
À compter du 1er janvier 2025, conformément à la loi Climat & Résilience, tous les logements passoires thermiques classés G au DPE seront interdits à la location. Cette interdiction sera étendue aux logements locatifs classés F en 2028. Elle s’applique aux nouveaux contrats de location, et au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite pour les contrats de location en cours. Ces interdictions concerneront 1 303 291 logements loués par des propriétaires privés et 350 531 logements du parc social public ou parapublic soit 1 653 822 logements qui seront ainsi retirés du parc locatif entre 2025 et 2028 à défaut de travaux significatifs que les propriétaires refusent souvent de faire.
La solution passe par la dérèglementation
Ces règles folles s’ajoutent à bien d’autres dont celles que l’Europe oblige chaque pays à édicter pour régenter toutes les phases de la construction de logements, et à une fiscalité débordante qui en France pèse particulièrement sur les propriétaires et les détourne de l’investissement locatif : impôts sur les donations et successions, sur les plus-values, IFI, taxe foncière, CRL de 2,5% sur le loyer, CSG/RDS/cotisations spécifiques de 17,2% sur les loyers, cotisation additionnelle sur les hauts revenus…
Pour éviter les augmentations de prix que les exigences réglementaires et la pénurie de logements annoncent, les pouvoirs publics, Etat et villes, organisent le plafonnement des loyers et de leur indexation. Ils vont sans doute aussi essayer d’augmenter les constructions de logements sociaux aux frais du contribuable. Mais ces mesures ne font et feront que détourner un peu plus les investisseurs du logement locatif et accélérer la dégradation du marché dans un cercle vicieux sans fin.
Le seul moyen de retrouver un marché du logement fluide et suffisamment abondant et concurrentiel pour que les prix y soient raisonnables et stabilisés, est de réduire significativement les contraintes de construction (permis, matériaux, affectation…) et de laisser aux propriétaires et locataires le soin de déterminer librement les conditions de location dans le respect des dispositions générales de la loi.
